El alquiler turístico y el nuevo registro: todo lo que necesitas saber para operar legalmente
El alquiler turístico y el nuevo registro: todo lo que necesitas saber para operar legalmente
Desde el 1 de julio de 2025, el panorama del alquiler de corta duración en España ha cambiado de forma significativa. La entrada en vigor de un nuevo registro obligatorio a nivel nacional está profesionalizando el sector, aportando transparencia y mayores garantías tanto para huéspedes como para propietarios. Si eres dueño de una vivienda en cualquier parte de España y piensas alquilarla por temporadas, esta guía es fundamental para entender cómo funciona el nuevo sistema y operar con total legalidad.
¿Qué ha cambiado exactamente desde el 1 de julio de 2025?
La principal novedad es la puesta en marcha del Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración, regulado por el Real Decreto 1312/2024. Este registro, de ámbito estatal, nace para homogeneizar y controlar el mercado del alquiler vacacional en todo el país.
Su objetivo es claro: sacar a la luz la oferta sumergida y garantizar la calidad y seguridad del sector. La consecuencia más inmediata es que todas las plataformas online (como Airbnb, Booking.com, Vrbo, etc.) están obligadas a exigir y mostrar el número de registro oficial en cada anuncio. Sin este número, tu propiedad simplemente no podrá ser anunciada.
El sistema de doble obligación: normativa nacional y autonómica
Es crucial entender que este nuevo registro nacional no elimina ni sustituye las normativas de las Comunidades Autónomas. Al contrario, se complementan. En España, las competencias en turismo están transferidas a las autonomías, por lo que cada una tiene sus propias leyes, requisitos y registros.
Por tanto, cualquier propietario debe cumplir una doble obligación. En el caso de Andalucía:
Estar inscrito en el registro turístico de su Comunidad Autónoma.
Obtener el nuevo número de registro estatal.
Funcionamiento del registro
Paso 1: La inscripción autonómica (el permiso regional)
Este sigue siendo el primer paso y es indispensable. Cada una de las 17 Comunidades Autónomas tiene su propia denominación y requisitos.
¿Cómo se llama en mi comunidad autónoma? Los nombres varían. Por ejemplo:
Andalucía: Registro de Turismo de Andalucía (RTA).
Cataluña: Registre de Turisme de Catalunya (RTC).
Comunidad de Madrid: Viviendas de Uso Turístico (VUT).
Islas Baleares: Registros Insulares de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos.
Comunidad Valenciana: Registro General de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas.
¿Qué requisitos debo cumplir? Cada comunidad establece sus propias condiciones sobre el equipamiento, las dimensiones, la seguridad y las características de la vivienda (por ejemplo, tener calefacción, aire acondicionado, extintores, etc.). Debes consultar la normativa específica de tu región.
¿Cómo se hace? Generalmente, el trámite se inicia presentando una "Declaración Responsable" ante la consejería de turismo correspondiente. Una vez aceptada, la administración te asignará un código de registro autonómico, que te permite empezar la actividad.
Paso 2: Obtención del nuevo número de registro nacional
Una vez que tienes tu licencia y número de registro autonómico, el siguiente paso es obtener el registro estatal. Este proceso sí es común para toda España.
¿Quién lo gestiona? La gestión se ha encomendado al Colegio de Registradores de la Propiedad.
¿Qué necesitas? Deberás aportar la referencia catastral de la vivienda, tu identificación y, fundamentalmente, el código de inscripción en el registro autonómico que obtuviste en el Paso 1.
El Proceso: A través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, se solicita el alta. El sistema te proporcionará un número de registro único y válido para toda España, que será el que deberás incluir obligatoriamente en todos tus anuncios.
Claves que todo propietario en España debe tener en cuenta
La comunidad de propietarios manda: La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que aplica en todo el territorio nacional, permite a las comunidades de propietarios prohibir o limitar el alquiler turístico. Generalmente se requiere una mayoría cualificada (3/5 partes de los propietarios). Antes de nada, revisa los estatutos de tu comunidad.
Obligaciones fiscales: Son las mismas en toda España. Todos los ingresos deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Debes repercutir y liquidar el IVA (10%) si ofreces servicios propios de la industria hotelera (recepción 24h, limpieza periódica durante la estancia, cambio de sábanas, etc.).
Registro de viajeros (parte de hospederías): Es una obligación de seguridad ciudadana en toda España. Debes llevar un registro de todos los huéspedes mayores de 14 años (o 16, según la normativa específica) y comunicar sus datos a la Policía Nacional o Guardia Civil en las 24 horas posteriores a su llegada.
Sanciones por falta de registro
Operar sin el correspondiente registro autonómico y, por extensión, sin el nacional, se considera una infracción grave. Aunque las cuantías exactas de las multas las fija cada Comunidad Autónoma, son muy severas en todo el país.
Infracciones graves: Alquilar sin licencia o publicitarse sin el número de registro puede suponer multas que van desde los 3000 € hasta los 60.000 € en muchas regiones.
Infracciones muy graves: La reincidencia o faltas que pongan en riesgo la seguridad de los huéspedes pueden elevar las sanciones por encima de los 150.000 euros.
En resumen, la nueva regulación busca crear un entorno más seguro y transparente en toda España. Para el propietario, aunque supone un trámite burocrático doble, es la única vía para operar de forma legal, segura y rentable, proyectando una imagen de profesionalidad y confianza a sus futuros huéspedes.
Esta es una publicación oficial de KW España-Andorra.
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