Pasos para vender tu vivienda con hipoteca sin contratiempos financieros
Vender una vivienda que todavía tiene una hipoteca pendiente es una de las situaciones más habituales en el mercado inmobiliario actual. De hecho, es la norma, no la excepción. Sin embargo, es un proceso que suele generar dudas y que conviene conocer bien para evitar imprevistos el día de la firma.
Muchos propietarios creen que basta con recibir el dinero del comprador y pagar al banco. Pero la realidad es que existen dos "cancelaciones" distintas, y confundirlas puede traerte dolores de cabeza (y retenciones de dinero que no esperabas).
A continuación, desglosamos el proceso paso a paso y analizamos una alternativa interesante para ahorrar gastos: la subrogación.
1. La cancelación financiera: pagar la deuda
El primer paso es el más lógico: devolver el dinero que te prestaron.
Antes del día de la firma en notaría, debes solicitar a tu banco el certificado de deuda pendiente. Este documento oficial es vital porque indica la cantidad exacta (al céntimo) que debes al día de la venta.
¿Cómo funciona el día de la firma? Normalmente, el comprador acudirá a la notaría con dos cheques bancarios (o realizará dos transferencias OMF urgentes):
Un cheque para tu banco: por el importe exacto que indica el certificado para liquidar tu hipoteca.
Un cheque para ti: con el resto del precio de venta acordado.
Ten en cuenta: Si tu hipoteca tiene una comisión por cancelación anticipada (suele ser entre el 0,5% y el 1%), tu banco te la cobrará en ese momento.
2. La cancelación registral: "borrar" la carga
Aquí es donde surge la confusión habitual. Que hayas pagado la deuda al banco (cancelación financiera) no significa que tu casa esté "limpia" ante los ojos de la ley.
En el Registro de la Propiedad, tu casa sigue apareciendo con una carga hipotecaria. Para un futuro comprador, esa casa sigue hipotecada hasta que no se elimine esa inscripción. Nadie comprará tu casa si no garantizas que esa línea se borrará del registro.
El proceso técnico para "borrarla" es:
El banco firma una escritura de cancelación ante notario (acreditando que ya no debes nada).
Se liquida el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) (generalmente exento de pago, pero obligatorio de presentar).
Se lleva esa escritura al Registro de la Propiedad para eliminar la carga definitivamente.
3. El momento clave: la provisión de fondos
Esto ocurre cuando el comprador también necesita pedir una hipoteca para comprar tu casa.
El banco del comprador quiere tener la seguridad absoluta de que tu hipoteca se borra del Registro para poder inscribir la suya en primer lugar. No se fían de que tú, como vendedor, vayas a hacer el trámite registral días después.
Por eso, la gestoría del banco del comprador te retendrá una provisión de fondos. Es una cantidad de dinero estimada para pagar:
Los gastos de notaría (por la escritura de cancelación).
Los gastos de registro.
Los honorarios de la gestoría.
La tranquilidad: No es dinero perdido, es dinero retenido por seguridad. Unos meses después, cuando el trámite esté finalizado, te devolverán el dinero sobrante junto con todas las facturas originales.
4. ¿Existe otra opción? La subrogación de deudor
Antes de cancelar tu hipoteca, vale la pena plantearse una pregunta estratégica: ¿Tengo una hipoteca con condiciones antiguas muy buenas?
Si contrataste tu hipoteca hace unos años a un tipo fijo muy bajo (por ejemplo, al 1% o 1,5%), esa hipoteca es un activo valioso en el mercado actual de tipos más altos. Existe la posibilidad de subrogar la hipoteca, es decir, traspasar tu deuda al comprador en lugar de cancelarla.
¿Qué ganáis con esto?
El vendedor (tú): te ahorras los gastos de cancelación registral, ya que no cancelas la hipoteca, solo cambias el titular.
El comprador: hereda tus condiciones (un interés mucho más bajo que el actual) y se ahorra la comisión de apertura de una nueva hipoteca e impuestos asociados a la constitución de un préstamo nuevo.
El requisito
Para llevarla a cabo, tu banco debe aprobar al comprador. Analizarán su perfil de riesgo como si fuera un cliente nuevo. Es una operación que se suele realizar con normalidad cuando el comprador cumple los requisitos de solvencia, aunque debes saber que el banco siempre tiene la última palabra para aceptar el cambio de titular.
En definitiva, vender una casa con hipoteca es un trámite administrativo estándar, pero requiere precisión. Calcular bien el "neto" que te quedará (precio de venta menos deuda, menos comisiones y menos gastos de cancelación) es fundamental para no llevarse sorpresas.
Aviso: Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal de un profesional. Consulta siempre las condiciones específicas con tu entidad bancaria.
Esta es una publicación oficial de KW España-Andorra.
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