Impuestos por vender una casa en España: Guía fiscal rápida
Vender una propiedad en España es un paso financiero y emocional muy importante. Es completamente normal que sientas incertidumbre y te preguntes: ¿Cuánto dinero me quedará limpio tras la firma? ¿Qué parte se quedará Hacienda?
Para que camines sobre seguro y evites sanciones o pagos inesperados, hemos preparado esta guía sencilla y rápida con los impuestos por vender una casa.¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?
Al vender tu inmueble en España, debes tener en cuenta tres pagos obligatorios:
1. El IRPF (Impuesto sobre la Renta): El impuesto por tus ganancias
El IRPF por la venta de una casa de segunda mano no se aplica sobre el precio total por el que vendes, sino únicamente sobre el beneficio real que hayas obtenido.
¿Cómo se calcula? Es una resta entre dos valores. Valor de transmisión: El precio de venta menos los gastos que pagas tú como vendedor ligados a la venta: la comisión de la inmobiliaria, los certificados obligatorios, la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro por cancelar la hipoteca en el Registro. Ojo: lo que devuelves del préstamo pendiente (el capital) no se resta aquí; solo los gastos de cancelarlo. Valor de adquisición: Lo que te costó comprarla, sumando los impuestos y gastos de aquella compra (notaría, registro, gestoría, ITP o IVA) y el coste de las inversiones y mejoras que hicieras. Las mejoras que aumentan el valor o la vida útil del inmueble suman; los gastos de simple reparación, conservación o sustitución de lo que ya había, no.
El resultado: Si es positivo, tributas sobre esa ganancia a un tipo que hoy va del 19% al 30%, según la cuantía. Si es negativo, no pagas este impuesto y, además, puedes usar esa pérdida para compensar tus ganancias del ahorro del mismo año; si sobra, hasta un 25% de tus rendimientos del ahorro (intereses, dividendos…); y lo que quede, durante los cuatro años siguientes.
¿Y si el vendedor no reside fiscalmente en España? No tributa por IRPF, sino por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR): la ganancia va a tipo fijo (19% si reside en la UE/EEE; 24% en otro caso). Además, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda (modelo 211) como pago a cuenta del impuesto del vendedor.
2. La Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Impuesto municipal que grava el aumento de valor del suelo urbano durante los años en que has sido propietario.
¿Quién lo paga? En una venta, el vendedor. (Excepción: si el vendedor no reside en España, el obligado a ingresarlo pasa a ser el comprador, como sustituto.)
¿Cómo se calcula? El ayuntamiento parte de un cálculo objetivo sobre el valor catastral del suelo según los años de tenencia, pero tú puedes optar por tributar por la ganancia real del suelo (diferencia entre compra y venta) si te resulta menor. Y un detalle clave: si no ha habido incremento de valor —vendes por igual o menos de lo que te costó—, la operación no está sujeta y no pagas.
3. El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Obligación legal: El pago anual corresponde a quien figure como propietario a fecha 1 de enero del año de la venta
Reparto justo: El Tribunal Supremo ha fijado como doctrina que, salvo que se pacte lo contrario, el vendedor que paga el IBI puede repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que cada uno ha sido propietario ese año. Es decir, el prorrateo opera por defecto; lo que requiere acuerdo expreso es excluirlo.
Exenciones legales: Cuándo no se pagan impuestos
La ley española contempla varios casos en los que no tendrás que pagar ni un solo euro por el beneficio de la venta:
Comprar otra vivienda habitual (Reinversión): Si la casa que vendes es tu hogar habitual y usas todo el dinero de la venta para comprar tu nueva casa habitual. Tienes un plazo máximo de dos años para hacerlo, ya sea antes o después de la venta.
Si tienes más de 65 años: Si vendes tu vivienda habitual, la ganancia está 100% exenta, hagas lo que hagas con el dinero. Si vendes otro inmueble (p. ej. una segunda residencia), también puedes dejar exenta la ganancia si, en un plazo máximo de seis meses, destinas el importe obtenido (hasta un máximo de 240.000 €) a constituir una renta vitalicia asegurada a tu favor con una entidad aseguradora.
Los peligros de equivocarse si decides vender sin ayuda
Calcular mal estos importes, olvidar incluir los gastos que te permiten pagar menos o equivocarse en los plazos puede hacer que recibas una carta de Hacienda con multas e intereses muy elevados.
Tu tranquilidad financiera al vender o comprar
Vender o comprar una vivienda implica tomar decisiones importantes y gestionar una gran cantidad de trámites fiscales que no admiten errores.
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Esta es una publicación oficial de KW España-Andorra.
