¿Comprar sobre plano o segunda mano? Analizamos qué opción te conviene más (copia)

¿Alguna vez te has sentido dividido entre el encanto de estrenar algo diseñado a tu medida y la seguridad de ver "lo que compras" aquí y ahora? No estás solo. La elección entre comprar sobre plano (obra nueva) o una vivienda de segunda mano es, probablemente, el primer gran dilema financiero y emocional al que te enfrentarás.

Ambas opciones tienen defensores acérrimos, pero la decisión correcta depende de tres factores: tu urgencia, tu bolsillo y tu tolerancia al riesgo. En este artículo, desglosamos la "letra pequeña" de ambas opciones para que elijas con cabeza, y no solo con corazón.

1. El factor Financiero: Impuestos y desembolso inicial

Este es el punto donde la mayoría de los compradores se llevan sorpresas. Aunque el precio de venta anunciado sea similar, lo que pagas al final es muy distinto debido a la fiscalidad y a cómo se estructuran los pagos.

En el caso de la Vivienda de Obra Nueva, el impuesto rey es el IVA. Deberás abonar un 10% sobre el precio de la vivienda (o un 4% si se trata de VPO en ciertos casos). Pero el gasto no termina ahí; a esta cifra debes sumar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un porcentaje que varía según tu Comunidad Autónoma y que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5%. Sin embargo, la obra nueva ofrece una gran ventaja en cuanto al flujo de caja: el pago de la entrada (el famoso 20%) se suele fraccionar en cómodas mensualidades durante el tiempo que dura la construcción. Esto lo convierte en la opción ideal si tienes una buena capacidad de ahorro mensual, pero no dispones de todo el capital ahorrado a día de hoy.

Por el contrario, en la Vivienda de Segunda Mano nos olvidamos del IVA y saludamos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto varía mucho por región, moviéndose generalmente entre el 6% y el 10%. La ventaja fiscal aquí radica en que, en muchas Comunidades, el ITP es más bajo que la suma del IVA más el AJD de la obra nueva. Además, existen tipos reducidos para jóvenes o familias numerosas que la obra nueva no siempre contempla. La contrapartida es la exigencia de capital inmediato: necesitas tener ahorrado el 20% o 30% del valor total (entrada más gastos) antes de firmar en notaría, sin posibilidad de plazos.

2. Garantías: ¿Quién te protege si algo sale mal?

Cuando hablamos de protección al comprador, la balanza se inclina notablemente hacia la construcción reciente.

La Obra Nueva está amparada por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que ofrece un esquema de garantías muy robusto y escalonado. Durante el primer año, estás cubierto ante defectos de acabado, como pintura o suelos mal rematados. Durante tres años, la garantía cubre problemas de habitabilidad, incluyendo humedades o fallos en las instalaciones. Finalmente, cuentas con un seguro decenal (10 años) para cualquier daño estructural grave en cimientos o vigas. Además, es vital recordar que, al comprar sobre plano, debes exigir siempre que las cantidades adelantadas estén avaladas por un seguro o aval bancario; si la constructora quebrase, recuperarías tu dinero íntegro.

En cambio, la protección en la Segunda Mano es más limitada. Se rige por el Código Civil bajo el concepto de "Vicios Ocultos". El plazo de reclamación es de solo seis meses y la garantía cubre únicamente defectos graves que no eran visibles durante la visita. Reclamar en este escenario es más complejo, ya que la carga de la prueba recae sobre el comprador y a menudo requiere contratar peritajes costosos para demostrar que el fallo existía antes de la compra.

3. Tiempos de espera y el factor sorpresa

La elección también depende de tu paciencia y de tu capacidad para visualizar el futuro. Comprar sobre plano es, ante todo, un ejercicio de paciencia. La gran ventaja es la personalización: a menudo puedes elegir acabados, eliminar tabiques o mejorar calidades antes de que se coloque el primer ladrillo. Sin embargo, juegas contra la incertidumbre. La entrega puede demorarse meses o incluso años, por lo que si necesitas mudarte ya, esta no es tu opción. Además, compras una "promesa": a veces el resultado final, como las vistas o la luz natural, puede diferir ligeramente de los renders 3D que viste en la oficina de ventas.

La Segunda Mano, por su parte, se basa en la filosofía de "lo que ves es lo que hay". Ganas en inmediatez y realismo, ya que puedes tocar las paredes, escuchar el ruido real de la calle y conocer a los vecinos antes de comprometerte. La entrega suele ser inmediata tras la firma. No obstante, rara vez una casa usada estará al 100% a tu gusto. Casi con total seguridad tendrás que presupuestar tiempo y dinero para reformas, que pueden ir desde algo sencillo como cambiar una caldera vieja, hasta una renovación integral de cocina y baños.

4. Eficiencia Energética: El ahorro invisible

De cara a 2026 y el futuro, la factura de los suministros es un factor decisivo. Las viviendas de Obra Nueva se construyen bajo el Código Técnico actual, que es mucho más exigente en términos de sostenibilidad. Suelen entregarse con calificación energética A o B, sistemas de aerotermia y aislamientos térmicos de última generación. Esto se traduce en facturas mensuales mucho más bajas y un mayor confort térmico.

El parque inmobiliario de Segunda Mano en España es, en general, antiguo. Es muy común encontrar calificaciones energéticas E, F o G. Para llegar a los niveles de confort y ahorro de una obra nueva, necesitarás invertir una suma considerable en cambiar ventanas, mejorar el aislamiento de la fachada o actualizar los sistemas de calefacción.

Veredicto: ¿Cuál es para ti?

No existe una respuesta única, pero sí una opción ideal para cada perfil. Deberías decantarte por la Obra Nueva si no tienes prisa por mudarte, valoras la eficiencia energética por encima de todo, quieres personalizar tu casa desde cero y prefieres la comodidad financiera de ir pagando la entrada mes a mes.

Sin embargo, la Segunda Mano será tu mejor aliada si necesitas entrar a vivir de inmediato, prefieres ubicaciones céntricas y consolidadas (donde ya no queda suelo para construir nuevo), quieres ver y tocar exactamente lo que compras y buscas, en muchos casos, pagar un poco menos en impuestos.

¿Sigues con dudas? Te ayudamos a encontrar tu lugar

Nosotros conocemos el mercado y podemos mostrarte las mejores opciones disponibles tanto en obra nueva como en segunda mano. Contáctanos y cuéntanos qué buscas. Te ayudaremos a filtrar el ruido del mercado para que visites solo aquellas viviendas que realmente encajan contigo para que puedas tomar una decisión con todas las cartas sobre la mesa.

Esta es una publicación oficial de KW España-Andorra. 

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